Stockwerkeigentum?

Stockwerkeigentum in der Schweiz

Stockwerkeigentum wurde 1965 in der Schweiz als Besitzform des Wohnens anerkannt und erfreut sich zunehmender Beliebtheit. Gemessen an den erteilten Baubewilligungen für neue Wohnungen in den vergangenen 10 Jahren ist Stockwerkeigentum (StWE) momentan die populärste Eigentumsform. Aufgrund komplexer Entscheidungsfindungsprozesse zwischen den Eigentümerinnen und -Eigentümern gestalten sich Unterhalt und Erneuerung dieser StWE-Liegenschaften jedoch nicht einfach. Es lässt sich beobachten, dass Entscheidungen über notwendige Erneuerungen verzögert, gar nicht gefällt oder mit einer unzureichenden strategisch-langfristigen Ausrichtung getroffen werden. Besonders für das Thema Elektromobilität gibt es daher handlungsbedarf, einerseits den Aufbau von Ladestationen zu ermöglichen, aber auch langfristig strategisch zu planen, wie Gemeinschaften mit dem Thema umgehen möchten.

Handlungsleitfaden Swiss eMobility

Grundsätzlich würde ich mit technischen Abklärung und einem Lösungsentwurf beginnen, denn sonst wird etwas besprochen, was garnicht möglich ist, oder es wird nur abgestimmt, dass der Sachverhalt abzuklären sei und die eigentliche Installation verzögert sich um ein weiteres Jahr. Im technischen Dossier sollte festgehalten werden, wie die Ladestation installiert wird, wie gewährleistet ist, dass der Hausanschluss ausreichend dimensioniert ist, und ggf. wie ein möglicher Ausbau in der Zukunft aussehen könnte. Im Reglement der Gemeinschaft steht beschrieben welche Teile im Sonderrecht ausgeschieden sind, Parkplätze sind dies meistens nicht. Somit wird ein Entscheid der gesamten Stockwerkeigentümergemeinschaft unumgänglich. Ob die Erschliessung der Garagenplätze mit Strom für Elektroautos als “notwendige Massnahme” oder “nützliche Massnahme” gesehen wird, ist ein Detail, wenn es keinen eindeutigen Mehrheitsentscheid gibt.  Auch eine bauliche Änderung, die nur im Interesse eines einzelnen Stockwerkeigentümers ist, kann „nützlich“ in dem Sinne sein und bedarf daher zum Beschluss nur einer Mehrheit der Eigentümer, die zugleich auch die Mehrheit des Wertes der Immobilie auf sich vereinigen.

Ist man Eigentümer einer im Sonderrecht ausgeschiedenen Parkmöglichkeit, wie häufig bei abgeschlossenen Garagenboxen, müssen die übrigen Stockwerkeigentümer eine notwendige Durchleitung von Leitungen gegen Entschädigung dulden (Art. 691 ZGB). Dennoch hilft es, wenn man die Gemeinschaft proaktiv informiert und ggf. Themen wie Lastmanagement gemeinschaftlich entscheidet, um (Lade-)Problemen und Konflikten entgegenzuwirken.

Falls Sie als Einzelner den Einbau einer Ladeinfrastruktur planen, werden Sie den Mehrheitsentscheid wohl nur durch die Übernahme der Erschliessungskosten erreichen.

Falls durch die Diskussion bereits weitere Interessenten sich am Ausbau beteiligen möchten, ist es sinnvoll die Möglichkeit und Notwendigkeit des Lastmanagements abklären zu lassen (bzw. das sollte aus dem Dossier bereits ersichtlich sein). Oder andere Lösungen gefunden werden, wie beispielsweise die gemeinsame Nutzung einer Ladestation auf den Besucherparkplätzen mit individueller Abrechnung.

Falls zu einem späteren Zeitpunkt weitere Stockwerkeigentümer Ladeinfrastrukturen einbauen möchten, ist es nur fair, wenn diese sich an den Initialkosten beteiligen. Eine entsprechende Regelung empfiehlt sich bei der Erstellung der ersten Ladeinfrastruktur. Daher lohnt es sich für die Eigentümerversammlung einen Antrag mit Begründung und den zu treffenden Abmachungen und Regelungen vorzubereiten, sowie das technische Dossier beizulegen. Quelle/Zusammenfassung: Link

Konflikte

Beim Thema Auto sind häufig gleichzeitig Emotionen im Raum. Wenn es darum geht einen Konsens in der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu finden, hilft es sich einige Gedanken zu potentiellen Konflikten zu machen. Allgemein werden die Erneuerungs- und Finanzierungsplanung in der StWE-Gemeinschaft diskutiert. Die Finanzierung muss gewährleistet werden – selbst wer vorab die Ladeinfrastruktur selbst zahlt, sollte klare Regeln fordern für eine spätere Nachrüstung. Die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft einigt sich auf durchzuführende Erneuerungsmassnahmen. Die beschlossenen Massnahmen werden projektiert. Vor der Baueingabe erfolgt eine Information der Nachbarschaft. Positionen können hier auf Grund individueller Überzeugungen und unterschiedlicher (insb. finanzieller) Spielräume weit voneinander abweichen. Ganz besonders herrschen beim Thema Elektromobilität viele Mythen und Unsicherheiten (Brandschutz, Elektrosmog, etc.).

Auch wenn eine grundsätzliche Einigung bzgl. Erneuerungs- und Finanzierungsplanung besteht, können im konkreten Fall unterschiedliche Ansichten zu Notwendigkeit und Umfang auftreten. Auch die Information der Nachbarschaft kann Konfliktpotenzial bergen. Kritische Positionen, ggf. im Rahmen von Einsprachen zum Ausdruck gebracht, können Konsens innerhalb der StWE gefährden und erneute Entscheidungsfindung notwendig machen.

Selbst nach Einigung auf die Massnahmen und die Organisationsstruktur, kann es bei der Auswahl der Unternehmungen zu Streit kommen. Zudem birgt auch die Realisierung einer Elektroautoladestation vielfältiges Konfliktpotenzial (bzgl. Zufriedenheit, Projektablauf und Bau-Zuständigkeiten).

Konfliktpotenziale können reduziert werden, indem in Vorbereitung von Erneuerungsmassnahmen Strukturen und Entscheidprozesse z.B. im Reglement klar geregelt werden. Andererseits helfen Regeln im Bereich Kommunikation Konflikte zu vermeiden. In den seltensten Fällen sind Eigentumsgemeinschaften aber auf Elektromobilität vorbereitet. Darum zeigen wir auf, wie man das planerisch langfristig angehen kann.

Langfristige Strategien

Insgesamt beeinflussen eine professionelle Verwaltung und eine gute technische Bewirtschaftung Unterhalt und Erneuerung einer StWE-Liegenschaft massgeblich. Die Luzerner Toolbox für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum ist ein Werkzeug mit dem grundsätzlich gute Erfahrungen gemacht werden – jedoch ist dieses sehr neu. Gleichzeitig überschätzen Verwaltungen häufig das eigene Wissen bei baulichen Fragestellungen und holen deshalb selten eigentlich nötiges externes Know-how ein. Als Herausforderungen resultiert daraus die Vernachlässigung einer strategischen, langfristig ausgerichteten technischen Elektromobilitätsplanung von StWE-Liegenschaften.

Das führt mittelfristig zu Problemen: Der Kauf eines Autos ist quasi eine ad hoc Entscheidung und ganz individuell, im Vergleich zu den Zielen einer Immobilienstrategie, die langfristig und ganzheitlich gedacht sind. Beachten Sie folgende Punkte in ihrer langfristigen Planung:

• Wieviele Parkplätze gibt es für die Liegenschaft? Beispielsweise 10 Einstellhallenplätze und 4 Besucherparkplätze aussen, also 14
• Wie hoch schätzen sie langfristig den Anteil Elektroautos in der Liegenschaft? Beispielsweise hatte Norwegen 2017 bereits einen Anteil von 30% – langfristig auch in der Schweiz denkbar (Simulator: Link) – für das Beispiel oben mit 14 Parkplätzen und 30%, sollte man mit einem Konfidenzniveau von 95% mit 8 Elektroautos rechnen.
• Was würden Sie tun, wenn alle StWE Parteien ein Elektroauto fahren würden? Quasi das worst-case scenario, das unwahrscheinlich eintritt, aber planerisch hilft vorrausschauende Lösungen zu finden und Querulanten zuvorzukommen.
• Wer nützt sein Auto wie häufig und für welche Strecken? Tägliche Pendler haben andere Bedürfnisse wie junge Familien, die das Auto nur am Wochenende nutzen. Der Bedarf sollte zumindest abgeschätzt werden (Beitrag)
• Wie ist ihr elektrischer Hausanschluss abgesichert und wie stark wird dieser genutzt? Eine langzeit Lastgangmessung ist hierfür Pflicht. Wie so eine Analyse aussehen kann, zeigt sich Exemplarisch an diesem Hausverbrauch (Aufteilung auf 24 Stunden und elektrische Phase):